【現役銀行員が解説】住宅ローン借り換えの審査基準とは？4つの基準と通らない原因まとめ

住宅ローンの乗り換えを検討している中で、審査が通るかどうかを不安に感じている人は多いです。借り換えの審査に通らない場合もあるため、事前に不利な条件を改善する努力が重要です。この記事では、借り換えのメリットとデメリットや、住宅ローン借り換えを成功させるための注意点を解説します。

借り換えには金利引き下げなどのメリットがありますが、状況によっては適さない場合もあります。この記事を読めば、効果的な住宅ローンの借り換えが可能です。自分の状況を良く確認してから、住宅ローンの借り換えの申請をしましょう。

住宅ローンの借り換え審査とは

住宅ローンの借り換え審査は、借り換えを希望する人が新しい金融機関でのローンを受けるために受ける審査です。借り換えの際に重要になる点は、以下のとおりです。

審査の流れと必要な期間

住宅ローンの借り換えの審査は、仮審査と本審査の2段階に分かれます。仮審査の流れと必要な期間は、以下のとおりです。

仮審査と本審査の違い

仮審査は住宅ローンを融資していいかを簡易的に確認する審査、本審査は本当に融資していいかしっかり確認する審査です。仮審査と本審査の違いを以下の表にまとめました。

項目	仮審査	本審査
目的	簡易的に確認する審査	しっかり確認する審査
必要書類	少ない	多い
期間	1日〜1週間	1週間〜1ヶ月

仮審査は、借り換えが可能かどうかの基本的な判断のために行われます。必要最低限の情報をもとに行い、結果は数日から1週間程度で判明します。

仮審査が通過して安心するのではなく、本審査で求められる情報や書類もきちんと準備しておきましょう。

住宅ローン借り換えの審査基準

住宅ローン借り換えの審査には、いくつかの要素が合格ラインに達しているかどうかが審査の通過に影響します。審査基準の要素は、以下のとおりです。

上記の基準を理解し、事前に準備することで審査に通る可能性を高められます。

返済負担率

返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合を示す指標です。返済負担率は、年収に対してどれだけの割合が年間のローン返済額にあてられるかを示しています。借り手の返済能力を把握するための基準です。一般的に返済負担率は25～35%が適切とされており、範囲内に収めることで無理のない返済計画を立てられます。

将来的に金利が上昇した場合に返済負担率が上がる可能性があるため、余裕を持った設定がおすすめです。住宅ローンの借り換えを検討する際には、収入や支出を見直し、返済負担率を適切に管理しましょう。

年収や職業・勤務先

住宅ローンの借り換え審査では年収の安定が求められます。安定した年収は返済能力の証となり、金融機関にとっても安心です。雇用形態も重要で、正社員や公務員などの安定した職業に就いている人は、審査に通りやすい傾向にあります。

収入が減少している場合は、返済能力に疑問が生じるため注意が必要です。収入が安定して増加している場合は、プラスの影響があります。転職の頻度も審査の対象です。頻繁に転職していると収入が不安定であると見なされるため、審査が厳しくなります。長期間同じ勤務先で働いている方が、借り換え審査では高評価です。

物件の担保評価

物件の担保評価が高ければ、金融機関は安心して融資しやすくなります。担保評価が高いほど、貸し倒れリスクが低減されるからです。物件の所在地や種類も評価に大きく影響します。一戸建てかマンションかなどの物件の違いは、価値に直結し、都心部にある物件は評価が高くなる傾向があります。

築年数や土地の広さ、建物の延べ床面積も重要です。新しい物件や広い土地は高評価を受けやすくなります。

ローンの返済状況

ローンの返済状況が重要な理由は、返済の遅延や滞納があると審査が不利になるからです。以下の要因が大きな影響を与えます。

上記を踏まえて、ローンの返済状況をきちんと把握し、適切な管理をすることが大切です。

住宅ローン借り換えの審査に通らない原因と対策

住宅ローン借り換えの審査に通らない原因は、以下のとおりです。

上記の要因を理解し、適切な対策を講じることで、審査に通る可能性を高められます。
» 住宅ローンの借り換えを相談するタイミングとおすすめの相談先

他の借り入れが多い

他の借り入れが多い場合、住宅ローンの借り換え審査に通りにくくなります。他の借り入れが多いと返済能力に疑問が生じるためです。クレジットカードの利用残高が多い場合や、自動車ローン、教育ローンなどが多額に残っていると、審査では不利になります。

返済能力を示すために、クレジットカードの残高を減らす、自動車ローンや教育ローンを早めに返済するなどの対策が必要です。

年収の減少や離婚などが影響している

年収の減少や離婚などが審査に影響する理由は、返済能力が疑われるからです。年収が低下すると、月々のローン返済が難しくなります。離婚した場合は、離婚によって収入が一人分になり返済能力が低下する傾向にあります。返済能力があるかは金融機関が重要視している項目でもあります。

転職や会社の倒産によって年収が減少した場合、月々の収入が少なくなるため、ローンの返済が滞るリスクが高まります。離婚によって家庭の収入が半分になり、生活費の割合が増加するケースも同様です。収入が少なくなった場合、現行のローン返済すら厳しくなる可能性があり、借り換え審査に通ることが難しくなります。

転職が多く勤続年数が短い

転職が多く勤続年数が短いと、住宅ローンの審査には不利になることがあります。安定した収入源があるかどうかが重要な審査基準の一つだからです。金融機関は、借り手が長期間にわたり安定的に収入を得ていることを重視します。以下のような点が問題となります。

金融機関は不安定な要素やリスクを嫌います。転職の際には、できるだけ関連性の高い職種や業界での転職を選ぶと、審査においても安心材料となります。

物件の担保価値が下がっている

物件の担保価値が下がっていると、住宅ローンの借り換え審査に影響が出ることがあります。審査では物件の担保価値が重要な評価基準となるからです。物件の担保価値が下がる主な理由は、以下のとおりです。

上記の問題が起きないように物件の価値を保つ行為は、審査を通過するための重要なポイントです。

住宅ローン借り換えの審査に必要な書類

住宅ローンの借り換えの際には、審査に必要な書類を揃える必要があります。基本的には、以下のような書類が必要です。

» 住宅ローンの借り換えに必要な書類をわかりやすく解説

本人確認書類

本人確認書類の提出により、申請者の身元を正確に確認できます。求められる書類は、以下のとおりです。

金融機関によっては、複数の本人確認書類が必要になることもあるため、事前に用意しておきましょう。

所得を証明する書類

所得を証明する書類は、住宅ローンの借り換え審査の際に重要です。銀行や金融機関は、借り手の返済能力を確認するために、所得を証明する書類を必要とします。以下のような書類が必要になります。

所得を証明する書類を揃える準備は、審査をスムーズに進めるために欠かせません。複数の収入源がある場合や転職したばかりの場合は、詳しい証明が求められるケースがあります。提出書類の漏れがないように事前に用意をしておきましょう。

物件に関する書類

物件に関する書類は、金融機関が物件の評価を行うための基礎資料です。以下の書類が必要になります。

登記事項証明書(登記簿謄本)

物件の所有者や権利関係を示すための重要な書類です。

建物の図面や間取り図

物件の詳細な状況を把握するために必要です。面積や間取りなどを確認します。

売買契約書または工事請負契約書、建築確認済証および検査済証

物件の法的な側面や、建築基準を満たしているかどうかを確認するための書類です。

土地・建物の評価証明書や固定資産税評価証明書

物件の評価額を確認するための書類です。金融機関は物件の市場価値を判断し、担保としての適正さを評価します。

以上の書類を揃えることで、金融機関は物件の評価を適切に行い、借り換えの審査を進められます。しっかりとした準備がスムーズな借り換え手続きに繋がります。

現在のローン返済予定表

現在のローン返済予定表は、現在の借り入れ先の金融機関が発行するものです。ローンの残高や利率、残期間などの詳細が記載されています。現在の借り入れ状況を確認することにより、借り換え先の金融機関は正確な情報をもとに審査できます。スムーズに審査を進めるために、最新情報の提供が重要です

まとめ

住宅ローンの借り換えは、金利の引き下げや月々の返済額の軽減を目的とする人にとってメリットがあります。高金利のローンを抱えている場合や返済期間が長い場合、借り換えを検討する価値があります。審査は仮審査と本審査があり、以下のような書類の準備が必要です。

審査基準には返済負担率、年収・職業、物件の担保評価、ローンの返済状況が含まれます。ただし、以下のような理由から審査に通らない可能性があります。

上記に当てはまる場合は、他の金融機関を検討するか、借り入れ状況を改善する対策が必要です。適切な情報を把握し、計画的に借り換えを進めることで、家計の負担を軽減できます。